法律顾问
投资顾问
联系信息
站内搜索:
法律论坛 帐户:密码:
 推荐网站 友情链接
 网站律师

021-62110181
13916017140
lawyer@goodlawyer.cn
外商投资网律师团队


加盟律师
北京律师

广东律师

江苏律师

浙江律师
 推荐律师
公司律师

房产律师

合同律师

涉外律师

知识产权律师

民商律师

劳动律师

辩护律师
当前位置:首页 >> 投资物业 >> 投资物业 >> 正文

小型投资物业“得意”大商圈
转自:goodlawyer法律论坛 时间:2005-5-24 16:50:02

小型投资物业“得意”大商圈

--------------------------------------------------------------------------------
 
 
 
 
  按照北京全市住宅总体价位的分布,二环与三环、三环与四环间的楼盘差价基本都在1000元左右,可丸子最近走访的两个项目:远洋德邑和世桥国贸公寓,虽然分别地处东南二环建国门商务区和东南三环国贸商圈,均价却都在7000-8000元/平方米这一水平线上,而且项目规模、产品规划,还出奇地相似;更巧合的是,这两个项目都定位在投资性物业。是“无心插柳”,还是“有心栽花”,是发展商的不谋而合,还是楼市风云在项目上的必然体现;丸子决定探个究竟——
  评估投资型物业,需要考虑几方面的因素:例如项目的地理位置、交通便利程度及是否有周边商圈的烘托;物业的建筑品质和内、外的景观状况;物业管理的水平;发展商的实力等。这些都是物业投资者未来获利的重要保障。熟悉北京楼市的人一定知道远洋德邑其实是个接盘项目,作为投资商之一的中远房地产近年来开发的远洋大厦、远洋都市网景、远洋天地、远洋风景等项目都在北京房地产市场上占据一席之地,“中远”的品牌效应无形中也提升了远洋德邑的投资价值。

  

  共同点一:占地利之优势,享商圈之人气

  远洋德邑:抢占广渠门“金角”

  广渠门地区地处东二环内,东接东三环双井桥,北临建国门商务区,从区位优势角度看,堪称是两广路的龙头。但在两广路打通之前,除了早期面世的绿景苑、花市枣园曾一度引起市场关注外,这个离市中心、环线地铁、建外商务区都只有咫尺之遥的区域,一直没有被市场重视。伴随着两广路市政工程的兴建,两广路沿线地块土地开发价值为众多开发商认知,年初,北京城区内最大住宅区用地招投标——广渠门五厂区土地招投标获得成功,也使该区域自然形成了围绕国贸商圈最大、也是最近距离的物业聚集地。

  远洋德邑位于广渠门立交桥东北侧,距建国门1500米,紧邻城市主干道东二环和广渠门外大街,占据“金角”地势。“近商言商”,由于建国门和CBD商务环境的影响,广渠门区域的商务气氛不断提升。对客户而言,远洋德邑作为该区域的配套物业,较CBD、建国门、崇文门、两广路的物业更具有较高的替代性能,投资潜力可观。

  世桥国贸公寓:雄踞CBD 金十字”

  如果按房地产市场分布勾画北京的版图,其中心一定是国贸。以国贸为中心的CBD因其置业人群的相对集中和未来发展的强大诱惑,其周边特别是东三环区域楼盘一直为市场追捧。对于国贸附近的楼盘项目,地理位置的优势始终决定并支撑房价,也是投资的最大法宝。世桥国贸公寓就验证了这一点。该项目位于国贸桥南600米,紧临东三环东侧,“地段即身份”成为楼盘的最大卖点。同东三环劲松桥老项目华腾园5800元/平方米的均价相比,世桥国贸公寓带精装修均价为7800元/平方米,贵了整整2000元。同在东三环,除了项目本身品质上的差异之外,两个项目的价差绝大部分是缘于位置的差异,缘于CBD商圈的辐射远近。

  

  共同点二:大商圈、小社区

  同大社区相比,中小规模的楼盘因其体量小、消化速度快而更具有投资潜力。远洋德邑规划2幢板楼和1幢以商住为主的塔楼,总建筑面积10万平方米;世桥国贸公寓规模更小,总建筑面积才6万平方米,由2幢12层板楼与2幢22层塔楼组成。

  

  共同点三:大环境成熟,小环境欠佳

  综观这两个项目,都存在同一个“美中不足”:区域环境成熟,而周边小环境欠佳。这些开发前期不可避免的缺陷,如何在后期设计规划中得到弥补呢?发展商针对项目的定位和特点,使出了各自的“招数”——

  定位

  远洋德邑:“俯瞰商界风云 坐享人生得意”的商务花园

  针对广渠门周边日益成熟的商务氛围,远洋德邑规划为亦商亦住的商务花园,塔楼为商住两用楼,大开间弹性空间,面积从60平米至150平米,板楼以住宅为主,兼顾投资。考虑到项目作为二环地标性建筑的商务氛围,远洋德邑在大堂前厅、电梯间等公共部分的设计装修上,都本着“高品质、高品位”的原则,在原先设计标准的基础上提升装修及用材品质,让项目同“商务花园”的定位真正吻合。

  世桥国贸公寓:讲求情调、讲究品位的“小资”住宅

  一踏进世桥国贸公寓的售楼处,仿佛置身于一个画廊、一个咖啡厅,从现场的雕塑、墙上的饰物、室内的桌椅,流淌着的是一种时尚、浪漫的气息,这个项目的定位和气质就这样不经意地传递给了每一位客户,也感染了他们。

  世桥国贸公寓户型大都为一居至四居,面积由80平米至180平米,并提供全套精装修,室内配备实木复合地板、环保型墙体涂料、名牌散热器、橱柜、洁具等。

  建筑外观

  远洋德邑:目前北京唯一穿上“金属外衣”的楼盘

  远洋德邑聘请德国最著名的建筑设计公司ABB Architekten担纲设计,在建筑外墙的用材上开北京楼市之先河,将不锈钢金属网幕墙和面砖、涂料结合使用,营造双层立面的视觉效果,并起到了遮阳和视觉屏蔽的作用,这种“内封外敞”的设计也符合中国人的居住习惯。

  世桥国贸公寓:新浪漫主义风格建筑

  同北京时下泛滥的欧式建筑、北美风情不同,世桥国贸公寓在建筑外观设计上采用简洁的建筑轮廓、简约大方的深色外墙、灰黑色铝合金外窗,随着时间的推移而建筑“久而弥笃”,新浪漫主义风格在这里又一次得到演绎。

  

  景观设计

  远洋德邑:德式线性景观设计

  ABB公司同样将德式简洁风格融入小区的景观设计,同其他项目的块状园林分布不同,远洋德邑采用线性景观设计,即根据现状出发,中庭景观以带状几何布局,利用不同的材料质地及植被特征,错落有致地组织景观,体现了现代的生活节奏。

  世桥国贸公寓:“造绿遣性”的东方园林

  出于对整个社区的融入与和谐考虑,世桥国贸公寓的园林设计风格采用传统东方理念结合全新的造园手法,营造与人文相随、与自然相随的园林风格。小区中心景观采用日本“枯山水”与自然“真水”相辅而成,空间虽不大,但曲径通幽、亭台榭宇、乔木葱绿,绿化率高达32%以上,这在CBD地区极为难得。

  附:远洋德邑投资收益预估分析

  以远洋德邑5号板楼 Q户型两室两厅(建筑面积108.24平方米)为例销售单价:7200元/平方米(含精装修价格)总投资:779328元(总房价款)实际投资:159328元(首付款,8成20年商业贷款)贷款总额:620000元月供款额:4105.64元月租金收入:6000元物业管理及其他费用:324.72元/月(按3元/月·平方米计算)每月实际租金收入:5675.28元/月(6000-324.72=5675.28元)每月实际净回报为:1570.28元/月(5675.28-4105.64=1570.28元)每年的净回报:18843.36元/年(1570.28×12=18843.36元)每年的投资收益率:11.83%(18843.36÷159328=11.83%)(注:计算中使用的价格仅为根据市场状况的预估数字)丸子小评:随着中国入世和申奥成功,北京楼市投资热高涨,此为“天时”;同远洋德邑相比,世桥国贸公寓在位置上与国贸更近,无形中更占“地利”优势;而远洋德邑是中远的接盘项目,二次亮相于市场,因此在产品规划、产品定位上更加雕琢,尤其在外观、景观、户型、配置等方面颇费了一番心思,以弥补项目的“先天不足”,这就是最关键的“人和”。( ####

  “北京精品楼盘(月度)排行榜”6月上榜楼盘点评

  

  优秀住宅设计榜

  万科青青家园 配图wankeqingqing.jpg位置:京沈高速路马房寺出口南侧

  物业属性:普通住宅

  建筑形式:板楼

  均价:4300元/平方米

  发展商:北京万科企业有限公司

  总规模:30万平方米

  户型:二居三居98—180平方米

  入住时间:2002年9月

  电话:85386688

  上榜理由:

  社区规划颇具创新理念,创造出了城市与自然的两栖住宅,满足了居住者对环境等多方面的需求。

  

  珠江绿洲 配图请扫描zhujiang.jpg位置:朝阳区京通高速路高碑店出口东800米物业属性:普通住宅

  建筑形式:塔楼

  均价:5500元/平方米

  发展商:北京合生绿洲房地产开发有限公司

  规模:30万平方米

  户型:二居三居115—156平方米

  入住时间:2003年10月

  电话:65738081/2/3

  上榜理由:

  采用南方的蝶式设计,一梯6户,户户朝阳,突破了北方地区塔楼的局限性。在有限的面积中留出书房、空调等空间,符合购房人的需要。

  

  北京奥林匹克花园 配图beijingaoyuan.jpg位置:朝阳区东坝

  物业属性:普通住宅

  均价:4900元/平方米

  发展商:中体产业股份有限公司/中国雅倩集团规模:占地80万平方米,总建筑面积100万平方米,一期占地17.5万平方米,总建筑面积13万平方米户型:二居98平方米,三居120/140/160平方米入住时间:2003年10月

  电话:65972299-北京京奥林匹克花园上榜理由:

  户型多样,95—165平方米,符合长期居住需要,与产品所处的环境相匹配。平面功能分区合理,设计手法细腻,阳台、窗台、工作阳台等都很适用。内部空间丰富,阳光充足,空气流通顺畅。

  

  新城国际 配图请扫描xincheng.jpg位置:朝阳区朝外大街8号

  物业属性:外销公寓

  均价:12800元/平方米

  发展商:北京万置房地产有限公司

  规模:32万平方米左右

  户型:一居至四居,80—375平方米

  入住时间:2003年5月

  电话:65919999/65912345

  上榜理由:

  弧型的建筑处理,有效地避免了建筑物的遮挡,在容积率增加的情况下,也保证室内有较好的景观和采光。户型设计规整,尺寸相宜,管井集中,有利于室内净化。

  

  优秀规划设计榜

  使馆新城 

  位置:东城区东中街甲12号

  物业属性:公寓

  均价:9000元/平方米(塔),10000元/平方米(板)发展商:北京海晟房地产开发公司

  规模:22万平方米

  户型:二居—五居,94—430平方米

  入住时间:2003年6月

  电话:64176888

  上榜理由:

  在不规则的用地范围内,规划师采用了量体裁衣的手法,精心安排,形成了三个变化的室外空间环境,不仅塑造了美感,也为园林设计创造了条件。

  

  橙色时光

  位置:朝阳区东风桥东200米

  物业属性:普通住宅

  建筑形式:板楼

  均价:5500元/平方米

  发展商:北京恒森房地产开发有限公司

  规模:9.4万平方米

  户型:二居三居90—140平方米

  入住时间:2003年6月

  电话:64361777/1999

  上榜理由:

  因地制宜,在狭窄的地段中,既照顾了城市景观的要求,又创造了内部良好的空间环境,是建筑师良好素质的表现;景深和景观特征为区内和园林设计和布局创造了较好条件。

  

  宝星园 

  位置:望京新城A3区

  物业属性:普通住宅

  建筑形式:塔楼

  均价:5380元/平方米

  发展商:北京宝星置业有限公司

  规模:40万平方米

  户型:二居—跃层106—320平方米

  入住时间:2003年3月

  电话:64743838

  上榜理由:

  住宅户型丰富,提供的选择性强,套型平面设计精细周全,有利于居住安排空间,尺寸紧凑,利用空间充分;增加了半个空间做为书房,适应了现代人的居住要求。

  

  阳光丽景

  位置:朝阳区黄寺大街23号

  物业属性:普通住宅

  均价:7200元/平方米

  发展商:北京首创风度房地产开发有限责任公司规模:26万平方米

  户型:两居101—108平方米,三居131—147平方米入住时间:2002年9月底

  电话:62032288/2228

  上榜理由:

  板式高层虽然面宽不大,但每户采光都很好;平面布局紧凑,交通路线简洁,功能分区合理,在板式小高层中属比较好的设计。

  

  城南嘉园 

  位置:丰台区南四环路公益西桥的西北侧

  物业属性:普通住宅

  建筑形式:板楼

  均价:4288元/平方米

  发展商:北京龙腾房地产开发有限公司

  规模:40万平方米

  户型:二居三居100—140平方米

  入住时间:2002年底

  电话:67582232

  上榜理由:

  以板式小高层为主,辅助部分塔楼。有较好的室内外环境,平面布置实用紧凑,空间丰富,配套齐全,绿化率高达34.3%。

  

  本月热销楼盘榜

  北京奥林匹克花园

  位置:朝阳区东坝

  物业属性:普通住宅

  均价:4900元/平方米

  发展商:中体产业股份有限公司/中国雅倩集团规模:占地80万平方米,总建筑面积100万平方米,一期占地17.5万平方米,总建筑面积13万平方米户型:二居98平方米,三居120/140/160平方米入住时间:2003年10月

  电话:65972299-北京京奥林匹克花园上榜理由:

  自6月17日正式开盘截止到21日记者发稿时,800余套单位只剩100套,周销量超过700套。

  

  使馆新城 

  位置:东城区东中街甲12号

  物业属性:公寓

  均价:9000元/平方米(塔),10000元/平方米(板)发展商:北京海晟房地产开发公司

  规模:22万平方米

  户型:二居—五居,94—430平方米

  入住时间:2003年6月

  电话:64176888

  上榜理由:

  

  富贵园

  位置:广渠门内大街

  物业属性:普通住宅

  建筑形式:板楼

  均价:均6980元/平方米

  发展商:北京京都房地产开发有限责任公司

  规模:40万平方米

  户型:1~4居61~240平方米

  入住时间:2002年12月

  电话:67126688/7788

  上榜理由:

  从5月1日开盘至今已销售300余套。

  

  世纪城 

  位置:海淀区紫竹院西1500米

  物业属性:公寓

  均价:6300元/平方米

  发展商:北京金源鸿大房地产有限公司

  规模:120万/平方米

  户型:两居三居111—180平方米

  入住时间:2002年4月

  电话:88446380/1/2/3/4

  上榜理由:

  西部区域典型项目,具有相当的影响力以及良好的客户基础,5月11号推出了世纪金源商务公寓,五月份的销售额达3亿4千万。

  

  蓝T公寓

  位置:朝阳路与京通快速路之间(高碑店北路西侧)物业属性:公寓

  建筑形式:塔楼

  均价:4550元/平方米

  发展商:北京君合百年房地产开发有限公司

  规模:7.9万平方米

  户型:一居—三居67.43-156.75平方米入住时间:2003年7月

  电话:85782356/57/58/59

  上榜理由:

  4月20日正式开盘,至6月中旬,共售出300套,占可销售部分的87%。

  

  最优性价比榜

  北京奥林匹克花园

  位置:朝阳区东坝

  物业属性:普通住宅

  均价:4900元/平方米

  发展商:中体产业股份有限公司/中国雅倩集团规模:占地80万平方米,总建筑面积100万平方米,一期占地17.5万平方米,总建筑面积13万平方米户型:二居98平方米,三居120/140/160平方米入住时间:2003年10月

  电话:65972299-北京京奥林匹克花园上榜理由:单价4900元并提供精装修,周边??

  

  美景东方 

  位置:华威桥东300米

  物业属性:普通住宅

  建筑形式:塔楼、板楼

  均价:4960元/平方米

  发展商:北京市崇文区城市建设开发公司/北京达义兴业房地产开发有限公司规模:44万平方米

  户型:一居—三居54.16—114.7平方米入住时间:2002年12月

  电话:87318608

  上榜理由:作为紧邻三环楼盘,周边项目均价已至7000元,该准现房项目均价却保持在5000元以下。

  

  富贵园 

  位置:广渠门内大街

  物业属性:普通住宅

  建筑形式:板楼

  均价:均6980元/平方米

  发展商:北京京都房地产开发有限责任公司

  规模:40万平方米

  户型:1~4居61~240平方米

  入住时间:2002年12月

  电话:67126688/7788

  上榜理由:

  坐守两广路,交通良好,是广渠门内均价唯一低于7000元/平方米的项目,社区周边生活配套设施齐全,具有一定的商业氛围;社区内拥有5星级会所,采用酒店式物业管理,使其性价比颇高。

  

  京贸国际公寓 

  位置:京通高速路八里桥出口东100米

  物业属性:外销公寓

  建筑形式:塔楼

  均价:4680元/平方米

  发展商:天旭达房地产开发有限责任公司

  规模:24万平方米

  户型:二居三居97.24—144.71平方米入住时间:2002年12底

  电话:65761111/2222

  上榜理由:

  精装修外销公寓,总价较低;交通情况极为便利,紧邻京通高速路、地铁复八线距国贸仅数分钟车程。

  

  天天家园 

  位置:崇文区永定门外安乐林路22号

  物业属性:普通住宅

  建筑形式:板楼

  均价:5480元/平方米

  发展商:北京恒鸿房地产开发有限公司

  规模:40万平方米

  户型:二居三居120—170平方米

  入住时间:2003年9月

  电话:87267266/7/8

  上榜理由:

  紧邻南中轴路和南二环,交通情况极为便利,距天坛公园和方庄分别仅500米、1000米,但均价却保持较低水平,户型多样,社区内生活配套较齐全,适合居住。

  

  最具投资潜力榜

  长远天地 

  位置:中关村苏州桥北

  物业属性:商住公寓

  建筑形式:塔楼

  均价:8200元/平方米

  发展商:北京中房长远房地产开发有限责任公司规模:12.7万平方米

  户型:100—300平方米随意组合

  入住时间:2003年底

  电话:82871155/2121

  上榜理由:

  地处中关村区域,又属商住项目,户型可随意组合,区域租赁市场前景看好,适合投资型买家选择。

  

  棕榈泉国际公寓

  位置:朝阳区农展南路甲1号

  物业属性:外销公寓

  均价:10800元/平方米

  发展商:北京世纪朝阳房地产开发公司

  规模:32万平方米左右

  户型:二居至四居140—400平方米

  入住时间:2003年11月

  电话:65086666

  上榜理由:

  北靠即将进行国际招标重建的朝阳公园,社区内贝尔高林景观设计保证未来幽雅生活环境;来自未来CBD区域的配套居住需求,保证将来该项目的租金回报。

 


(编辑:外商投资网)
发表评论】【法律咨询 】【投资论坛 】【关闭窗口

相关文章

客服中心 | 会员注册 | 合作加盟 | 论坛 交友 | 博客 播客 | 各地分站 | 实用信息 | 电子杂志 | 律师聘请 | 培训课程 | 支付中心

MSN:lawyer@hetongfa.com lawyer@gongsifa.com 联系信息:(021)62116500 62111009 62111001 62110181

版权所有 www.
foreigninvest.cn 外商投资网