什么叫买房置地?

2024-02-23 07:22

1. 什么叫买房置地?

这是前人留下来的名言"买房置地",意思就是有钱了,要买房(过去指的是二手房)或者置地,置地就是购置(买)土地用来建房.

什么叫买房置地?

2. 房产投资具体怎么做?

房产投资的具体步骤如下:

房地产投资阶段1、投资分析     
房地产经济活动,是个大量资金运动的过程,一旦作出投资决定,资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。投资决策准确,是确保整个开发项目成功的关键。反之,投资决策失误,就会导致重大损失。因此,慎重地进行决策,是房地产开发经营的必要前提。要保证投资决策成功,就必须在市场分析、财务分析的基础上,认真做好可行性分析研究。      (1)市场分析。      市场分析的重点在于估计市场对于投资计划中拟开发成为房地产商品的需求强度以及竞争环境的分析。对市场所做的研究有利于正确估计未来房地产的收益,进而有助于投资者在进行财务分析时,能够正确计算出未来现金流量。      
(2)财务分析。     投资者经由市场分析估计未来房地产的收益,进而估计出未来的现金流量。因此,财务分析的主要目的是经由现金流量的估计,计算出预期报酬率,并以所得的结果与要求的报酬率加经比较来判定这项投资是否可行。此外,财务分析并对房地产投资thldl.org.cn的风险进行估计,以判定面临的风险与预期报酬是否在投资者所接受的范围内。      
(3)可行性分析。     可行性分析是一个综合的步骤。投资者除了利用前述市场分析与财务分析的结果,研究和判断其可行性外,还要进行相关的建筑与土地使用等法规限制的研究,以了解投资计划在法规限制上是否可行,以及目前的产权形式与产权的取得是否可行。而且对房地产开发的庞大资金来源是否能取得也是一个重要的关键点。  

    因此,只有在计划阶段中的可行性分析确定后,整个计划才可能付诸实施,而下一步骤的投资程序才能继续进行。投资者必须了解在计划评估过程中,可能会因为遭受的限制而作某些修改,因此,投资者在作可行性分析这个步骤时,并不能将其当作单纯的接受或否决的过程,它实际上还包括了重新评估与修正的功能。通常,在一些较大项目中,为了确保投资决策成功,可行性分析要反复研究,在正式决策之前,可作可行性研究,以保证投资决策的准确性。       

房地产投资阶段2、土地开发权的获得     
这一过程中包括土地使用权或产权的取得与议价程序。当在计划时期确定投资计划可行后,土地使用权以何种形式取得乃是投资者接下来考虑的要点,如完全买断,还是合作开发,或是部分使用权(如地上权),或长期租赁等。      在确定产权形式的同时,要进行的是获得土地的程序及与土地所有者议价的程序,以确定产权的取得成本。在这一过程中,是从一级市场通过批租形式获得土地,还是从二级市场购得土地,其具体法律手续各有差异,必须搞清楚其中的每一个环节,以免产生不必要的纠纷。此外,由于房地产为良好的担保品,而且其取得成本通常非常巨大,因此大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房地产产权,也就是向金融机构融资以取得资金。不同的金融单位其信用成本与融资条件不同,因此在进行融资活动时,要详细评估投资计划与各种融资机会,以选择最有利的融资方式。      

房地产投资阶段3、房地产建设开发     
在房地产开发中,首先要取得政府立项和规划的许可。立项和规划涉及到资金运作及水、电、煤、路等各项配套条件,是一个相当繁杂但又十分重要的工作。在房地产整个开发过程中,其与投资决策、土地使用权获得一起又称为开发前期工作时期。      在上述前期工作完成之后,方可进入实质性的建设开发阶段。以后的工作为根据规划及开发要求进行设计,然后寻找建筑商进行营造。在整个营造过程中,投资者又必须进行必要的监督或委托监理公司进行建设监理。由于开发所需要的资金相当庞大,因此在大多数的情况下,投资者仍须向金融机构融资以取得资金。此时,融资活动又成为一项重要的工作,如何取得与选择有利的融资机会与融资条件,以保证建设开发进度及按时竣工完成,成为此时融资活动的主要目标。      

房地产投资阶段4、房地产销售经营   
在房地产销售阶段主要的工作,包括:      
一是必须有完善的营销规划。      包括确定目标市场的购买者,拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。      
二是实际的销售活动。      包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段,以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续。      
三为融资活动的进行。      由于房地产金额庞大,在促销的过程中,常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者,因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。      在这一阶段中,某些已开发完成的房地产,如果不是以销售为目的,或者因销售状况不理想,也可以把这部分房地产作为物业进行经营,即以经营谋利为目的。

经营的形态主要分为两大类:      
一类是将房地产出租给他人,并定期收取租金获取收益。这类租赁的经营形态,投资者负担的管理成本较低,收益固定且风险较小,但是一般而言报酬可能较低。      
二类则是由投资者自己经营管理,此时投资者可能获取较高的报酬,但却须自行负担营运的风险,而且收益亦不稳定。已开发完成的房地产,在经营阶段要依据不同的经营形态,采取不同的管理活动,如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及实际从事营业的必要管理活动等。      此外,由于房地产是价高耐用的特殊商品,其维修物业管理不仅是房地产商品售后服务的必需,而且物业管理本身也已成为房地产整体开发中不可或缺的组成部分。因此,采取何种物业管理方法及如何真正搞好物业管理,也是房地产整个投资过程中必须认真考虑的。

3. 作为房产投资者,该如何选择合适的房产平台?

这里的房产平台是否可以理解为房产投资的渠道呢,如果是,下面的回答应该会有点帮助,主要房产投资的渠道有,这里主要是的是进入房产投资的渠道,而不是如何买房和投资的目的:
  
 1、通过中介及中介平台低买高卖,本质上这是做任何投资的方式,是以个人买房进入投资;
  
 2、许多房产公司都有跟投制度,是以工作方式进入投资;
  
 3、还有许多很好的专注于房地产升值的房地产基金,但一般投资的门槛比较高,是以类似资产保值的方式进行投资;
  
 4、合伙成立房地产公司,直接操盘项目,房地产公司成立的门槛并不高,但好地段的竞争者众多,可能拼着拿到地,但管控和渠道达不到标杆房企的水平,盈利难度就比较大;
    
 投资房地产市场的方式很多。大体可分为实物投资和金融投资。金融投资主要是指房地产投资券、房地产证券和住房贷款抵押贷款证券等。通常我们所说的房地产投资主要是指实物投资,同房地产开发商不同。房地产商的投资行为是一种职业,基本上资金都比较巨大,不是一般投资者能问津的。房产实物投资也有不同的模式,各有优劣。
  
 1.直接投资购置住房
  
 用现金或分期付款的方式直接从房产主或房地产开发商那里购买房屋,并适当装修、装饰后出售或出租,以获取利润。多数投资者选择这种方式进行投资的原因是:
  
 (1)由于是独自投资,因此决策自由度比较大,投资者可以针对市场的变化情况采取紧急措施,比较灵活,不会出现因意见分歧而延误决策时机,造成巨大损失。
  
 (2)如果决策正确,且项目获利颇丰,投资者可以独享利润。
  
 (3)可以充分及时地利用政府对购、售住房的政策性优惠。例如,减免各项税收、贷款利率下调等,获得较好收益。
  
 风险与利益是共存的,这种投资方式也有缺陷:
  
 (1)一旦出现失误,所有的损失都由投资者个人承担。
  
 (2)如果变卖房屋的收入不足以偿付其债务,有可能危及其他投资工具的安全。
  
 (3)积压大量资金,住房的特性决定了这种投资方式的流动性风险要高于其他投资方式,投资者很难再有多余的资金去进行其他投资。
  
 2.以租代购
  
 房地产开发商将暂时没有售出的商品房出租,并与租户签订购租合同。如果租户在合同约定的期限内购买该房,即可享受以出租时约定的房价购买,所付租金可充抵部分购房款。待交足余额后,即可获得该房的所有权。这种方式最大的优势在于可以以租金冲抵部分购房款。对现今众多没有能力买房只能租房居住的人们而言,只要想在将来购房,这是一条很好的可供选择的方式。对很多普通老百姓来说,购房是生活中的一件大事,但商品房市场的不成熟、不规范,住房质量问题、售后服务问题等频频发生,甚至在房屋出售过程中出现“缺斤少两”的现象,这些都增加了直接购置房屋的风险。而“以租代购”是先租后买,因此有意购买者可在租期内先入住,通过对房屋的建筑质量、物业管理水平、周边环境、交通是否方便、开发商信誉等进行全面的考察,感到满意后再购买,避免了花钱找麻烦、投资受损失。但这种方式的租金一般都高于同等条件下的二手旧房,因此对在一定时期内不准备购房的人来说就不是一个很好的选择。
  
 3.以租养贷
  
 一般分期付款购房只需先付全部房款的20%~30%,其余房款通过银行贷款解决,投资者可将所购房屋出租,以租金偿还贷款。这样,直到将贷款还清并收回首付款后,投资者几乎不费分文地拥有了房屋。这种方式一般适合于手中有一定数额的资金,但以后的收入不是十分稳定的投资者。
  
 4.买卖楼花
  
 “楼花”是被人称为香港“土地爷”的霍英东发明的,属于引进名词。一般情况下,房地产开发商在预售房屋前,是将未建成的住房大楼分套出售给投资者。在楼盘刚开始动工时,投资者只需要根据开发商制定的价格支付房款的10%;待到楼房建成一半时,再支付10%;到楼房建成时,交纳剩下的80%。这种投资的好处在于,资金成本低,首期付款只为楼价的10%;其次是利润高,楼价只要上涨10%,与所付的首期款相比,资本报酬就高达100%。但其缺点是风险大,主要是来自市场方面的风险。通常从购买楼花到建成要有2~3年的时间,谁也不能预料这期间房地产市场会发生什么样的变化。一旦市场走向与预测的方向完全相反或房市不景气,投资者手中的楼花就很难售出,甚至会遭受很大的损失,另外就是来自房地产开发商方面的风险。由于只是预售,投资时不可能看到实实在在的房子,购房者所看到的只是一片整理好的空地,一些印刷精美的图片文字,一些宣传品、说明书等,因此最终交付使用的房屋是否与宣传一致,这就难说了。
  
   
  
 首先很荣幸能够为大家解答这个问题,让我们一起走进这个问题,现在我们一起探讨一下。
  
 
  
 下面我为大家分享,我个人对这个问题的看法与意见,希望我的回答能给大家带来帮助,也希望大家能够喜欢我的分享。
  
 
  
 
  
  
 (1)由于是独自投资,因此决策自由度比较大,投资者可以针对市场的变化情况采取紧急措施,比较灵活,不会出现因意见分歧而延误决策时机,造成巨大损失。
  
 (2)如果决策正确,且项目获利颇丰,投资者可以独享利润。
  
 (3)可以充分及时地利用政府对购、售住房的政策性优惠。例如,减免各项税收、贷款利率下调等,获得较好收益。
  
 风险与利益是共存的,这种投资方式也有缺陷:
  
 (1)一旦出现失误,所有的损失都由投资者个人承担。
  
 (2)如果变卖房屋的收入不足以偿付其债务,有可能危及其他投资工具的安全。
  
 (3)积压大量资金,住房的特性决定了这种投资方式的流动性风险要高于其他投资方式,投资者很难再有多余的资金去进行其他投资。
  
 大家如果有更好的关于这个问题的解答,还望一起评论出来共同讨论这话题。
  
 
  
 我最后在这里,祝大家生活愉快每天开开心心工作快快乐乐生活, 健康 生活每一天,家和万事兴,年年发大财,生意兴隆,谢谢!
  
 
  
 
  
 
  
   
    
  1.分析个人财务实力和租赁市场 
  
 
  
 首先,房地产投资应该有相当大的经济实力。购房的初期投资很大,如果要出租投资,投资回收期相对较长。因此,应结合自身的经济实力来分析是否将房地产作为投资工具。
  
 
  
 其次,在投资前调查租赁市场的基础上,租赁市场必须有一定的确定性,以避免投资盲目性。投资者最重要的是资本回报率。房地产投资的回报反映在租金回报和价格变化上。市场价格主要受供需关系的影响。因此,投资房地产最根本的是取决于市场的供需状况,特别是租赁市场的需求变化和价格趋势,以确定投资的时机是否成熟。
  
 
  
  2.房地产投资品种的选择 
  
 
  
 目前,个人投资者可以选择的投资类型包括住宅,零售和办公楼。其中,住宅投资相对活跃。在一些最受欢迎的房产中,为投资目的购买的住房总量约为40%,特别是在一些经济较发达的城市。这些经济发达的城市集中了人才涌入,对房屋租赁的需求相对较强。大量外国人将为住房租赁市场带来繁荣,极大地吸引了个人房地产投资。
  
 
  
  3.购买投资物业时应注意的问题 
  
 
  
 作为投资房地产,有必要全面考虑项目开发商的实力,地理位置,周边环境,房型和物业管理。
  
 
  
 项目选择:虽然部分房屋价格较高,但设计合理,质量好,配套设施完善等,可以给人们带来较大的消费满意度,仍有升值空间。未来。这类项目应该说是投资的最佳选择。 。
  
 
  
 房地产开发商的声誉和发展表现。特别是在购买期房时,更清楚的是澄清开发商的实力,是否能按时完成并按时交付。
  
 
  
 选址:一个城市不同地区的房地产需求差距很大。例如,在各种公司集中的地方,对高端公寓的需求相对较强;此外,发展成熟便捷的交通场所往往成为投资的首选。购买房屋还需要选择已形成或即将形成某种生活氛围的区域。
  
 
    
  4.如何投资购买房产 
  
 
    
 5.投资房地产时个人应注意的风险
  
 
  
 由于房地产的增值性质,这决定了房地产投资与其他投资工具相比具有很小的收益风险。如果您使用购买的房产进行租赁,您不仅可以收回部分资金,还可以获得房产升值的好处,几乎没有风险。当然,对于房地产投机而言,由于市场价格的起伏,会有损失的风险。一般来说,房地产投资只有在长期投资的情况下才能立于不败之地;房地产的短期投资有时会受到经济衰退的影响,而整条生产线也会崩溃。
  
 
  
 但是,根据风险和收益对称原则,投资者可能面临更大的风险,同时可能获得更高的回报。如果投资者用自己的资金完全购买房屋,如果房屋无法及时实现,投入的资金将被卡住。如果通过贷款支付贷款,将承担长期利息支付的负担。因此,在选择房产作为投资工具时,它必须具备抵御风险和规避风险的能力。通常,房地产投资成本高,投资收益的规模和成功需要长期测试,投资者不应轻举妄动。特别是以贷款形式投资房地产的投资者应该基于“稳定”原则,并在准确计算后选择适当的投资策略。
    
 我理解题主说的房产平台为购房的渠道即中介。可以选择的房产中介,一般分为线上平台、线下平台,和既有线上也有线下的平台。
  
   
  
 1.线上线下平台:链家网、中原地产、我爱我家、21世纪不动产、安居客、美联物业、合富置业、信义企业集团等;优势是线上线下覆盖面广,房源多,线上找到房源可以就近去门店看房对比;缺点是线上价格和实际价格可能有一定的出入、不一定准确甚至有很多虚假房源。
  
 2.线上平台:贝壳找房、58同城、搜房网、新浪地产、中房购、房天下、优居网、悟空找房等。优点是覆盖房源多,很多比较偏远的地方也能找到网上房源;缺点是很多虚假房源,单一的线上平台对房源没有筛选的能力,很多房源成交后任然将房源信息滞留在线上,房屋过户环节缺失。
  
 3.线下平台:很多大一点的线上平台也有自己的线下门店,如链家、德佑、富房、远投、21世纪不动产、中原地产等较大的一些品牌中介;以及一些小一点的小中介、夫妻店。优点是房源相对真实,能第一时间联系上业主,对房源信息的把控及时准确,房屋过户环节有把握,小一点的中介可以在这个环节灵活处理;缺点是如果没有线上平台的搭建,单纯的线下平台房源覆盖面小,收费不一定透明。
  
 4.以及一些开发商自带的销售团队和代理销售团队,常见于新盘。
  
   
  
 大平台收费高、房源多、服务相对完善,一般不会吃差价;小平台收费便宜、服务不一定透明可能还会吃差价但是面对问题处理灵活。比如链家就合并了很多地方性比较大一点的中介,自己独立推出的链家网、贝壳找房、自如房等未来很可能成为独角兽的大型平台,推出一些VR看房等服务,相对服务完善标准,服务透明。
  
 以上是平台分类及大致介绍,如果要选择合适的平台,建议根据实际情况来。
    
 不确定你所说的房产平台是那类型的:咨询类、交易类、纯信息类还是其他?
  
 但如果下定决心做一名房产投资者,还是有很多功课要做的,毕竟等一个双十一都要磨拳擦掌、熬夜等待,何况是动辄百万、多则千万的标的物呢!
  
 第一:做好知识的储备,房产的开发、建设、规划设计、建筑指标、证件要求、法律规范、交易流程、产权知识等等;
  
 第二:行业买卖实际的体感,从第一套房子开始,需求规划、首期资金筹措、目标区域及单位摸底、所选标的物数据比对、付款方式1234的测算比对、买完出租或自住的月供及未来预期收益推演表,买前买中买后的模拟实践,一整套流程下来,建立对房产投资的完整体感;
  
 第三:问题中提到的平台,任何平台都有自己的主观性,都会带点自己的私货,去市场、进小区、踩楼盘、跟具体的房子相关的人聊,你会真正构建自己对市场的分析判断依据,好过任何平台,当然,部分参考是可以的,可以省去自己粗略了解的时间,提升效率,但不要在战略的分析统筹上懒惰,自己要真正的走下去,走进去;
  
 第四:第二点画重点,作为一个置业职业多君,建立自己的精算模型,排除感性的判断,用数据模型套自己的模型框架及底层逻辑,尝试去做,做到3-5套时,自然会形成自己的投资逻辑及操作方法, 走在 真正房产投资者的路上。
  
 
  
 
  
  
 1、在中国,没有哪家值得100%信任的房产平台,再大再好的企业你均无法知道内情,他们的现状发展及运营,随时都可能踩雷;
  
 
  
  
 2、我们没有必要把希望寄托在别人身上,要如何解决这个问题:每天多跑楼盘多看项目,多学习看楼技巧,跑多了,经验自然来了,如何选择、怎么样的房子值得投资就自己清楚了,比所谓的中介或者售楼部推荐,你会比他们强多,要知道你最想要的是什么。这点最重要。
  
 
  
  
 3、房产平台首先是生意,从商考虑更多的是利己原则,这点你首先明白,所以再推荐的时候,基本上都会从差到优推荐的。差的你不喜欢不要,但好的你要付出更多更高代价,但你的目的是投资赚钱,他们都拿走了你的钱,这个买卖你觉得还多么OK吗?不可能的了!
  
   
  
 4、解决办法:自己走、自己计划、自己统筹资金、自己把握自己的房产、自己经营自己的房产。如果你想玩批发,那已经是开发商了。其他不要谈了。
  
 
  
 我个人的理解:
  
 不论选什么平台,最后都是一个人----房产经纪人,跟你对接。
  
 你通过他,
  
 获知最新的房源信息,
  
 了解周边的市场行情,
  
 分析最近的市场政策,
  
 联系比较相中的房产,
  
 帮助你撮合房屋交易,
  
 帮助你办理过户手续。
  
 等等等等……
  
 而这一切,都是一个人。
  
 这个人虽然是中介的一个经纪人,
  
 但如果你要长期投资一个区域的房产,
  
 那这个人就是你的合作伙伴了。
  
 所以,你在尝试选择平台的时候,对你遇到的经纪人留意观察。
  
 每个平台/中介选择一个长期合作的经纪人。
  
 在经纪人那边,你是一个长期购买房屋的老客户,
  
 那按我们的评级你就是VIP。
  
 自然一有合适房源就会先告诉你。
  
 所以,找一个靠谱的经纪人,对你的房产投资非常有益。
  
   
  
 房产投资者如何选择房产平台,老梁大话房产认为这个说法本身有点问题。房产平台这个说法老梁大话房产认为是不准确的,叫 房产项目或者房产开发企业 更为准确。下面老梁大话房产就房产投资者如何选择房产投资企业或者房产项目进行一下解答。
  
   
  
 众所周知,选择投资房产必须要选择有潜力的房子,那么有什么样的房子具有投资潜力呢?老梁大话房产认为一个具有投资价值的房产应该具备以下条件:
  
 1. 优质开发企业 
  
       一个优质的房地产开发企业开发的房子,在同等条件下一定是最具有投资价值的。优质房地产开发企业为了扩大品牌的影响力,会在选址、建设、配套以及后续的服务上下大力气进行选择、投资并加强管理,所以这样的房子更具有升值的空间。
  
   2.优越的地理位置 
  
 在同一个城市,不同地区的房间一般差异都很大的,这和他所处的地理位置有很大的关系。以沈阳为例,青年大街处于金廊,所以房价更具有增值的空间;在比如浑南地区,由于政府的迁移也带动了当地的房子价格的升值。
  
  3.优质学区 
  
 现在大家最关心的莫过于学区房,所以处于好的学区的房子价格更高,升值空间也更大。2018年,由于沈阳限制择校,所以很多学区房都出现了暴涨的局面。因此,在优质学区附近选择投资房产,发展空间更大,变现的速度也会更快。
  
 以上只是从几个比较重要的方面阐述了房产投资者选择房产项目进行投资的条件,当然房产的投资还收很多其他综合因素的影响。 如果你有更多问题,欢迎继续追加提问,如果大家有不同的观点,可以点评交流。

作为房产投资者,该如何选择合适的房产平台?

4. 买房为投资或投机是危险的,事实真的是这样吗?

在新闻发布会上,有人表示房地产的问题说明了现在金融化和泡沫化的趋势强。同时认为,买房为了投资、投机,是一件很危险的事情。一旦房价大幅度下跌,那么财产将会有巨大的损失,到时贷款可能都还不上。
他的话有一定道理,任何投资和投机都是一样,只要选择就会伴随风险。不过从目前的趋势来看,要让房地产的泡沫破碎,还需要很长一段时间。部分地区房价下跌,可大多数地区房价仍在不断上涨。
 
1、买房投资经常听到一句话,叫做“投资有风险,入市需谨慎”。这句话是用来提醒玩股票或者要投资的人,提醒他们要谨慎行事。而现在的房地产,也算是投资的一种。很多人在手里有闲钱之后,就会考虑买一个用来涨价的房产。一边还着房贷,一边等时间到了把房子卖出去。
按照现在房价上涨的趋势,四五年后卖掉收益可能会在十几万甚至更高。因为收益比较稳定,房价还在持续上涨,所以炒房的人越来越多。同时,也有不少人炒房赚了钱,继续购买房产投资。
 
2、房地产行业金融化、泡沫化是房地产的主要趋势,虽然很多政策都是为了防止这一趋势继续下去,但是不可否认,这一趋势并没有得到明显的改变。不仅仅是在中国,很多国外的房子,也是一样。许多人穷极一生,只不过是为了一个小房子。甚至到了五六十岁,还要为了还房贷而奔波。
不过随着金融化和泡沫化越来越严重,现在房地产商拼命建造高楼大厦,部分地区已经出现下跌的情况。当房子彻底饱满时,房价就会出现大幅度下跌。到时候就会像新闻所说,贷款还不上、银行收不回贷款。经济生活出现混乱,是非常危险的。
 
3、暂时稳定相对于股市来说,房地产的投资,暂时稳定。房价下跌,仅存在于部分城市,而且是及其小的一部分。大多数城市的房价持续上涨,两三万、七八万、十几万,甚至有些小镇子、小县城,房价也上涨到七八千甚至过万。
在这种情况下,上涨的趋势还会持续一段时间。就算真的有一天,房价会变得和白菜一样,那这一天也需要人们等很长时间。不过买房和投资差不多,需要对地段、质量有考究,并不是随便买。

5. 买房是一辈子最重要的投资,你认同这个观点吗?

我不认同这个观点。买房可以是一辈子当中比较重要的投资之一,但绝对不是一辈子最重要的投资。这么想的人还是把投资这个词定义的太狭隘了。认为只有买什么东西,然后产生收益才是投资。买房是看得见的有形的投资,但还有其他更重要无形的投资。而且会这么想的人是受到了过去20年中国房产市场固有印象的局限。
1、未来房子的价值不会再暴涨。
过去20年,中国的房价上升的太快。有无数人曾经都说房价会跌,但是都没有跌过,这也就是让大家都认为买房是稳赚不赔的买卖。很多人因为买房而实现了财富,自由赚到了大钱,这就加深了人们对于买房就可以致富这种观念。但是现在中国的城镇化已经接近尾声,而中央的大政方针是房住不炒。房子不可能再像过去20年那样,是可以得到丰厚利润的投资。

2、买房只是多种投资方式中的一种。
现在普通人能够接触到的投资手段有股票、资金、债券以及购买房产。前面几项的入门门槛比购买房产难多了。这就导致了,普通人只能够去购买房产来实现升值,但是以后的房地产绝对是两极分化。买到不好的房子甚至可能会亏本。相比较而言,如果你持有大企业的股票或者基金其实跟买房所实现的利润是相差不大的。

3、买房属于看得见的投资,还有很多无形的投资。
比如说对于自己孩子教育的投资,我认为这就比买房更加重要,如果能够把自己的孩子教的知书达理聪慧过人,能够让他将来有一个好的出路。这比买房升值重要的多。又比如说对于自己健康的投资,健康是无价的。

所以说如果现在还认为买房就是一生中最重要的投资,那么这种想法是过时的。

买房是一辈子最重要的投资,你认同这个观点吗?

6. 买房,到底是资本利得?还是获取现金流?

近年来,在买房这件事情上,对于中国人而言,有着一种不可言喻的致命吸引力。有钱的要买,没钱的凑钱也要买。而我们的生活目标似乎是有一套自己的房子才能让自己更安心的、更舒心的生活下去。
                                          
 随着城市化进程持续加快,买房的意义也在上升。买房既是老板姓安居乐业、家庭幸福的物质保障,在一定程度和一定阶段内,也是实现资产保值甚至增值的有效手段。
  
 买房在我们的心里变得越来越重要,而且它也是支出的一个超超超大头。买房是当下许多人的心愿:没房的想买房,有旧房的想换新房,有小房子的想换大房子,有住房的还想要买商铺……
                                          
  买房,到底是资本利得?还是获取现金流? 
  
 买房有两种人,一种是自己住的,还有一种是投资的。
  
 自己住的,无可厚非,不管涨还是跌,反正已经买了,只能认命。
  
 而投资的,却不会这么想了。
                                          
  我们先来看看那些参加资本利得游戏的人群。 
  
 我们以房子来举个例子:(为了方便计算,我就用100的整数来做举例)
  
 在中国上海,按首套房来计算。
  
 在上海的相对比较市中心的地方,用500W,买了一套100平米的房子。(房子的均价:5W/平米)
  
 首付3成,剩余7成用利息最低、按揭年数为最长的30年的公积金贷款,并且全部贷款成功。
  
 那么你就会得到以下这个贷款的金额。
                                          
 你实际贷款的金额数为350万,但其实你一共要还给银行548万左右。
  
 那么在30年内,你要多花248万。
  
 最终,你购买到的这套房子,最终的价格是150W+548W=698W左右。
  
  特别要注意的是:你每月的还款需要15000元左右。 
  
 (请问你的月收入达到了这个水平了么? 如果每月能够保证还掉这笔费用,你还剩下多少资金是可以用来保证你的正常生活需求的?又还有多少资金可以用来存储OR投资的?)
                                          
  而我想要提醒你的是:你的这套房子,从严格意义上来说,房子是你资本净值的一部分。 
  
  因为你只有这一套房子,只有变卖掉之后,你才能得到“利益”或者“损失”。 
  
 如果2年后,这套房子可以交易了。
  
 其一:房子如果升值了,那么你的房子的均价要超多多少,才能让你获得利益呢?
  
 你花了将近700W买了这套100平的房子。那么你的房子均价必须要超过7W/平米。
  
 请问按照现在的房价趋势,从5W/平上升到7W/平,仅用短短的2两能做到吗?
  
 或许在5年前,或者10年前,确实可以做到。但是现在针对房价调控那么严苛,后期的房价预估很难想象。
                                          
 其二:如果不幸的事情发生,房子跌价了!可能你买来的时候5W/平,但是你现在又急需用钱,而这套房子是你唯一的一个资产。到了必须要变卖它的时候,它只有4.5W/平了。你是选择卖,还是选择不卖?
  
 而且你的损失也不仅仅体现在房价上,还有你的贷款。
                                          
 或许你觉得,房子跌了涨了,我都不关心,我只要有一个住的地方就行了。那么,我再说的更通透一些:
  
 很多人的心里包括我自己都觉得买房是根本,不买一套,心里不踏实。但是你知道你每年为这个房子付出了多少吗?
                                          
  房子买来到底是算资产?还是算负债? 
  
 当你拥有了这一套唯一的房子,并且你也居住在其中。
  
 那么,每年你为这套房子,可能还要花掉很多费用。(我们还是以这个例子中的这套500W买来的100平的房子)
  
  首先: 你为了买这套房子,已经支付了将近250W左右的贷款利息。
  
  其次: 每年的物业费,这个必不可少。
  
 (商业房,设备设施的配备,服务标准等都不相同,因此无法制定统一标准。事实上,全国的物业费不管是商业还是住宅,都没有统一标准。唯一有地方标准的,是各地区的经济适用房。仅此一项。其余的都是市场机制,协商议价。)
  
 (网上查了一下物业的价格,每个小区不一样,一般郊区在1元左右,市区在2-8元之间。)
  
 我们就以普通房为例子,市区2元左右一平。
  
 那么你一年就需要花费的物业费就是:2元/平*100平方*12月=2400元/年
                                          
  第三: 如果买的毛坯房,装修费少说10W左右,说多了,上不封顶。如果买了精装修的房子,也不打算改造它,那么装修费就暂时忽略它吧。(我这里就先暂时忽略这笔费用吧)。
  
  第四: 一些水电煤的费用。我就以自己家为例:水费每月100元左右,电费平时不开空调每月100元左右,开空调每月300元左右,煤气一般一年800元左右。
  
 那么一年下来,预计花费:
  
 100*12+(100*8+300*4)+800=4000元左右
                                          
  第五: 有线电视费,网络宽带费。
  
 我也网上搜了一下:上海有线电视安装费用和使用费用是多少?
  
 安装费郊区480元,市区320元,以后每月13元.安装费应该房东付,以后每月的自己付。
  
 刨去一次性消费的安装费,那么有线电视每年花费:13*12=156元
  
 网络宽带费:我并不是特别清楚最低和最高的价格,网上搜了一下预估是在400~2500元左右一年。那我就选择一个中间值比较好算一些1000一年吧。
                                          
 零零总总算下来,2年的时间,你为这套房子付出了多少呢?(刨去装修费用)
  
 2400+4000+156+1000=7556元/年*2年=15112元
  
 你每月为这套房子的生活支出为:15112/12=630元左右
  
 加上你的每月房子还款,你每月为这个房子需要支付总金额为:
  
 15000+630=15630元左右。
  
  看到了这些金额,你有没有觉得,其实你的房子并没有为你带来任何的盈利,相反的,你一直在为它付出,照这个计算方式来看,这套房子目前不能算是你的资产,它只能算是负债。 
                                          
  如果你的房子能够升值,并且超过了你的支付,那么恭喜你,你的这次投资算是成功了。 
  
  但是你的这个投资,只能算是资本利得,不能算现金流。 
  
 你要知道,当你只有这一套住房,卖掉它,虽然看起来确实是赚了一些钱。但是,你还要去买一套住房来居住。如果你还买在同一小区,建议你不要闹了,不要瞎折腾,同一小区房子的单价肯定差不多啊。其次,如果你既想要获得一些利益,又想要在同一小区,那么你只能买一套小户型的,不然你就只能搬到相对较远的小区去居住。
  
 一个大家都懂的很浅显的道理:市区单价贵,郊区单价便宜。
                                          
  由此也可以看出,投资买房的这种行为,其实是在投资资本利得,它本身就像是在赌博。 
  
  这种买进卖出的行为,和投资股票有什么区别? 
  
  低价买入,高价卖出,然后赚取中间的差价。 
  
  投资股票,入门的门槛比较低;而买房,入门的门槛比较高。 
                                          
 房价调控后,形势依旧不那么明朗,你买的房子到底是会升值,还是会下跌。
  
 你也不可能预估到它是否能升值到你的期望值,或者下跌到你最低承受能力。
  
 当然,我相信,10年前的那一批倒腾房子的人,确实是赚到了,而且是赚到了一笔相当可观的金钱。
  
  他们会争辩:通过资本利得赚钱不是更容易吗?因为房地产价格的飞速上升,我能够飞快的赚一笔资金,而且这笔资金相当可观。但是如果要让我去找寻一个能够创造现金流的投资却很难。 
                                                                                  
  那么接下来,我们来看看这只会下金蛋的鹅吧。 
  
 还是按照这套房子为例。
  
 能带来收入的房地产投资:特指每个月以租金形势产生被动收入的房产。
  
 这才是会下金蛋的鹅,能带来正收益的资产才能算是一种好资产。
  
 或许你只有这一套房子,你将这套房子租出去。
  
 如果是一个普通小区住在的话:每月的租金可能是3000~5000元左右。
  
 但是如果是一个高档住在小区呢?(比如:滨江大道的小区)每个月的租金可能会高达10000元左右。
  
 所以说为什么有钱人会越来越变得有钱,虽然投资方式一样,都是去买一套房子然后出租出去,但是他们之间的收益却有着天壤之别。
                                          
 我不使用资金净值,而是用现金流来衡量我的财富。我的投资每个月都能为我带来金钱,这才是真正的财富。
  
 我们为什么要买房,第一是为了居住,第二其实是看中了它的升值空间。
  
  房子可能是我们目前能了解到的,比较能抗跌的一个资产了。 
  
  买房除了居住之外,更看重的是它是否可以成为一个保值甚至是增值的有效手段。 
                                          
  量入为出,是一个好的名词,但也是一个坏的名词。 
  
 做到量入为出就意味着是一个称职的好管家,花的钱比挣的钱少。如果你想要花的更多,那你势必就要争取赚的更多。
  
 人们以节俭作为信条,开始实行量入为出,降低自己的生活需求,忘却自己的梦想,抠门儿成了新的流行。
  
 但是,从另一个层面上讲,量入为出,只是一味地让你节俭,但不会让你得到任何的资产扩张。
  
 那些好不容易通过量入为出存下来的钱,也许到了几十年之后,它们抗不过通货膨胀。在上海,目前退休金每月3500元左右,可能还可以保证你的基本生活需求。但是等到你30年之后,你有信心保证吗?
                                          
 不要歪曲我的意思,我这里的所说的买房,它只是一个投资的手段。
  
 我并没有说买房不是好事,包括我自己,也喜欢买房。
  
 但是当你把买房作为一个投资手段的时候,请你自己去核算一下,这项投资是想要获得资本利得,还是想获得现金流。它会变成你的资产?还是会变成你的负债?

7. 中国人买房十大痛点 买房有什么诀窍?

买房十大口诀 记住再也不吃买房的亏

中国人买房十大痛点 买房有什么诀窍?

8. 买房应注意什么?

买房谈判十五招 

(一)替自己留下讨价还价的余地。如果你是买主,出价要低些。不过不能乱砍价,砍出的价格务必在合理的范围内。 

(二)让对方先开口说话,让他表明所有的要求,先隐藏住你自己的观点。 

(三)让对方对重要的问题先让步,如果你愿意的话,在较少的问题上,你也可以先让步。 

(四)让对方努力争取所能得到的每样东西,因为人们对于轻易获得的东西不太珍惜。 

(五)不要让步太快,晚点让步要比较好些,因为他等待愈久,就愈会珍惜它。 

(六)同等级的让步是不活要的。例如对方让你60%,你可让他40%,如果对方说你应该让我60%时,你可以说,我无法负担来婉拒对方。 

(七)不要作无谓的让步,每次让步都要从对方那儿获得某些益处。 

(八)有时不妨作些对你没有任何损失的让步。 

(九)记住“这件事我会考虑一下,”这也是一种让步。 

(十)如果你无法吃到大餐,便想办法吃到三明治;如果吃不到三明治,至少也要得到一个承诺。 

(十一)不要掉以轻心,记住每个让步都包含着你的利润。 

(十二)不要不好意思说“不”。大部分人都怕说“不”,其实,如果你说了够多的话,他便会相信你真是在说“不”。所以要耐心些,而且要前后一致。 

(十三)不要出轨。尽管在让步的情况下,也要永远保持全局的有利形势。 

(十四)假若你在做了让步后想要反悔,也不要不好意思,因为那不算是协定,一切都还可以重新来过。 

(十五)不要太快或者作过多的让步,以免对方过于坚持原来的价格;在谈判的过程中,要随时注意对方让步的次数和程度。 
购房杀价有哪些窍门? 

有人说,买房屋胜败的关键就要看你杀价的本领了,这话不无道理,对 于想做投资的购房者而言更是如此。只有买到便宜的房屋才有自己的利润空间.否则抛出之后 不但没赚甚至要赔本。房地产买卖谈判的技巧在于掌握市场动向,心中有数,同时,了解对方情况,知己知彼。最后,心要“狠”,狠狠杀价 

买卖谈判的学问大得很,只有做足功夫,才能胸有成竹,胜券在握。 

一要不动声色、多方了解 

1 看房屋。房子是实物,一切都可收入眼中,看房子里,应表现也自己有兴趣,太冷淡卖主对方也会没有心思同你多谈,同时细心观察房子结构,采光,保养 周围环境等,还要多听卖主解释,多问卖主问题。 

2 掌握背景材料。房屋推出市场多久了,有多少人出过价,出价多少,可作一个参考系数。愈是多人出价的房屋,表示其转售力愈强。 

3 让卖主知道你购房是自住,非为转卖。通常卖主不希望房屋销售人员居间获利,而且喜欢自住之买家, 一可卖得高价,再者比较简单。 

二要摸透卖方心理: 

1 卖方多久内必须卖屋,对于在什么时候杀价非常重要,愈接近卖主要卖的期限,卖主愈急切出售,这就是你最有利的杀价时刻。 

2 了解卖主售得屋款拟作何用途。如果卖方信得屋款,并不急用,则房屋杀价,必遭许多挫折,遇此情形,是你罢手或者转向的时候。 

3 定金方面。定金多少才算恰当,并无一定标准,视各人需要而定,由双方协商。 

杀价原理: 

1 暴露房屋的缺点,对于卖主的房屋所有缺点加以揭露,使卖主对自己所开高价失去信心借以达到杀价的目的。 

2 拖延战术。若卖主急欲脱手,可刻意拖延时间,如谎称需时间汇集资金等,等到临近期限的最后一个阶段,给予杀价。 

3 合伙战术。你可以告诉卖主是与合伙人共同投资的,所出价格需同合伙人商议略施小计杀价。 

4 欲擒故纵。对于所看的房屋,明明中意,仍要表示不喜欢的各种理由,借此杀价。 

总之,杀价的方法很多,买主只要头脑清晰,灵活运用,见机行事,必能心想事成,大功告成。 

除了地段,嘈音,户型,开发商有没有五证(这些当然包括有没有升值的潜力了) 
物业管理更是不容忽视的,还要挑选”性价比”最好的。 
1,建筑商的信誉.买新房会面临一些风险,比如:建筑商破产失踪,追讨无门;交房期一拖再拖,甚至取消合同;交房货不对版,质量合要求等等. 
2,不要被建筑商的样板房所迷惑.要知道那种美仑美焕是用钞票贴出来的.在样板房中要感受的是结构是否合用,大小是否合适.要计算update所需的花费. 

3,建筑尚都喜欢用自己的购房合同,里面条款的主要保护对象是他自己.请房地产经纪和律师才能对买房者自己的权益更有保障. 

4,新房检验必不可少.新房的检验侧重在室内.验房师会检查是否有未完工,缺漏和质量问题.会对新房的设备,管道系统,通风系统,采暖保温系统进行全面检查,并会在完工接收证书和保修证书上详细记录.还会告知新房的一年,二年,七年保修的内容.所有的这些记录是与建筑商就未完工事项及质量问题进行交涉的依据. 

5,许多建筑商不容许在新房交付前公开转手出售.要考虑在新房建好前如果自己的工作,家庭情况有变化而要采取的措施.对买新房进行投资的,更要注意炒卖楼花的可能性. 

6. 选择有经验的经纪, 新房不讲价, 有人帮助, 何乐不为! 
1、会看项目 对于开发商精心选取的这个园、那个苑,不要被迷惑,就当它是1号房、2号房,千万别主观或被误导以为某某花园,且一定是花园。 

2、会看地理位置 所有房地产广告都会画个位置示意图,越画越艺术,仿佛个个毗邻 
江湖、山川。其实,可能差几十里路,您只有对照坐标,在真正的地图上查找,您才会知道这楼盘的真实位置。 

3、看清价格 购房人应弄明白是均价还是起价。如果是起价,是楼盘房屋的最低价格,而实际价格,会因楼层、朝向、户型以及施工进度而增加。当然没有人买时,楼价也会下调。 

4、会分辨外观图您得将漂亮的外观图看清楚,是实景图还是效果图,千万别将后者当前者,效果图是电脑拟制的,别当真。否则,您会失望的。 

5、别迷户型图 户型图对购房人有吸引力,但是您别被它迷住,得亲自去看看。因为有的户型图比例明显不当,感觉上会比实测中空旷得多。 

6、了解开发商 购房人看房地产广告时,一定要了解开发企业或其他参与项目单位是否值得依赖。不了解别轻易购房。 

7、别被优惠迷了眼 目前房地产广告中都登有项目的优势与优惠,却从来看不到该项目的弱势与弱项。您得想想是真是假,别被什么“机不可失”之类的字眼所迷惑,更别为各种名目的优惠而心动。 

8、资质证号很重要 如果广告中没有资质证号,只说保证产权您可别买。授予产权是一种政府行为,开发商的口头“保证”是不可靠的。 

9、仔细看按揭,算算可合算 购房人根据自己的经济状况选择付款方式,很多广告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成,您向专家咨询一下贷款政策和知识,然后仔细算算,哪种方法合算。 

10、其他 别忘广告中还有绿化、物业、保安等许多承诺,您在签合同时,更别忘了这些内容。连连 
购房“陷阱”全知道: 
一拨又一拨的购房热,使有的买家往往失去理智,不自觉地钻进了不法房地产商设置的各种陷阱。虚假广告、面积缩水、延期交房、拖延办证等让购房人吃亏上当的事屡屡发生,从而引发大量的商品房买卖合同方面的纠纷。那么,在实践中,有哪些需要购房人在买房时加以警惕的陷阱? 
广告陷阱 
为了卖掉房子,有的开发商往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)对绿化、景观、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施作美好的描述,但对于这种承诺不写在合同里。结果当出现绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况,买房人要求有一个说法时,开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由,推卸责任,或以合同约定不清搪塞,消费者一般很难得到补偿。 
发生争议、对簿公堂时,法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直,而不完全看广告。 
销售陷阱 
国人买东西向来有跟风凑热闹的从众心理,一听说哪个楼盘观者如潮,那些想买房的人便跃跃欲试了。正是抓住了消费者的这种盲从心理,有的开发商就给买房人设下了陷阱: 
其一,以小利诱之,在拿到预售证之前搞内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低,对那些买房人自然有吸引力。在此过程中,买房人认为自己得到了便宜,开发商也借此机会筹到了资金。然而,内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的,其销售行为是不合法的,因此,一旦出了问题,购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样,买房人的投资就充满了风险。 
其二,制造假象,在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一,并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是拣最差的户型和楼层先出手,这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”,另一方面还可以避免这些“丑女”到最后“待字闺中”。当然,这其中也要混杂一些好房型,否则会造成目标客户的流失。 
在价格的制定上,则会根据前期所推单元的销售情况,对其余单元的定价进行调整。一般而言,刚开始销售(开盘)时,开发商往往会把价格定得低一些,以所谓的“最低价”(通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间)来吸引客户,而一旦有客户来购房,那个“最低价”也就不翼而飞了。在实践中我们会看到,只要销售现场布置以及广告炒作成功,价格都会节节升高。 
其三,大力营造现场道具和售楼气氛。为了制造一种销售兴旺的假象,开发商(售楼人员)往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”,在销售业绩示意图上伪装得一片红(红色标识代表已售单元),让人觉得楼盘好卖、销售兴旺,从而引发客户的购买欲望。 
其四,设置定金陷阱。我们经常会碰到这样的情况,一旦客户看中某种户型、表现出一点点购房的意向,售楼人员就会告诉你说这个户型就只有一套了,如果不交付定金别人就会买走,要求客户马上交付定金。如果客户说没有带够定金,售楼人员就会要求客户先交500到1000元的“小定”,签订认购协议书,然后要求客户次日交齐“大定”。而一旦客户把“大定”也交了,售楼人员也就完成了把客户套住的任务。因为,我们看到的认购协议书经常会有这样的条款:“如果在约定的时间内未能签约,所付定金不予退还”。有许多客户在签署认购协议书后,经过再三考虑不想购买已经认购的房子,但为了避免定金的损失,就会签署自己并不愿意签的合同,从而给自己带来更大的损失。 
“五证”陷阱 
一个合法正规的房地产开发商,必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”,是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这也是法律对销售方的基本要求。 
但在实践中,有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况,经常找借口不出示这些文件的原件,要么说正拿着相关文件在报批某项手续,要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同,而客户一旦交完定金或购房款,再有什么问题,开发商(售楼人员)便会即刻变脸,客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。 
合同条款陷阱 
客户决定购房了,得与开发商签订《商品房买卖合同》。一般情况下,开发商(售楼人员)会递给客户一份拟好的合同,合同会有许多空白的地方,有些地方是有待双方确定后注入相关内容的,而有些选择性填写处可能还空着。这时,购房者往往以为该说的都已注明了,合同就算是完成了,殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如,标准合同第十五条“迟延办理产权证的,违约金每日按购房全款的万分之三计算”,但您一不留神,开发商(售楼人员)便将此条款设计成按已付房款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例:迟延办证一年多,只赔付96元。或者在不能按时办理好时,干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款表面上貌似公平,实际不公平。例如:约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。这实际上只是限制购房人,开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖。 
特别提醒您: 
为避免购房人吃亏上当,建议您防止陷阱的对策如下: 
第一,要有强烈的法律意识。对于购房人来说,挑选所购房屋的位置和压低价格固然重要,但我们认为更重要的是要看到在尚不规范的房地产市场中,陷阱无处不在。因此,学习了解有关法律、法规,向专业人士(特别是专业律师)咨询、了解有关购房方面的法规、知识是十分必要的,唯此,才有可能较好地维护自己的合法权益。 
其次,要充分行使法律赋予的权利,在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等交易是一个法律原则。目前在房地产交易过程中,开发商(售楼人员)处在强势地位,与购房者之间信息极不对称,存在开发商(售楼人员)做霸王买卖的现象。为此,消费者要摆正心态,购房时要把问题搞清、搞细,对合同条款有异议、约定不明确、不满意的,就坚决不签,坚决不买;该坚持的原则就一定要坚持,不要图一时之快,随便妥协,从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失。 
再次,要认真签约,保留好证据。在购房过程中,不要轻信一些开发商(售楼人员)的花言巧语。在签署合同时一定要认真审查每一个条款,把相关问题问清楚、搞清楚;您希望得到的一切承诺,和双方业已形成的协议内容,务必以书面形式记录下来,以免日后空口无凭。收楼时和入住后,一旦发现问题,应保存好各种证据,必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据,以证明侵权事实的存在。 
最后,要学会依靠专业人士、拿起法律武器维护自己的权利。房屋买卖不同于一般消费,涉及工程、质量、合同、物业管理等多个领域,有关法律法规比较复杂。购房人即使经多方考察,一般也很难通过个人的努力搞清问题的症结所在。因此,如果发生了对您不利的事情,或者您预料到风险可能到来时,为有效地维护自己的正当权益,就应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权组织取得联系,以求得帮助。 
买房首先从位置和距离来讲,要先确定好自己的目标。同时要合理评估自己的经济能力。这跟总房款有关。不要太过前瞻,要考虑到现在与未来的资金承受能力,从自己的经济实力出发来考虑买房。而在买房时也要看开发商项目证件是否具备了销售条件。注意整个项目的开发计划工程进度,这关系到买房者的入住时间以及其他工程的施工干扰等情况。 

要看清楚整个项目的规划设计和配套是否符合自己的需要,是否符合生活上的便利以及居住的舒适度。现在精装修房比较多,要注意前期样板间的装潢和后期房的装潢是否统一。而对于毛坯房来讲,一定要注意房屋内部的格局合理性,包括真正的使用面积到底有多少等。因为塔楼、板楼的分摊面积都不一样。 

目前很多投诉热点都在期房上。新的商品房合同从3月5日起开始使用,其中有很多注解需要买房者注意到的,包括合同的附件内容等都需要注意是否对买房人自己有利。 

物业管理也是买房时候需要关注的方面。购房人越来越成熟,应该在买房前弄清楚物业的收费标准,以免在入住后发生纠纷。而在购房的时候还需要注意的一点是,要看所购买的房屋是否已经被按揭过或者被抵押过的。 

从整体的购房趋势来看,房价的上涨是毋庸置疑的。未来2到3年内降价的可能性也不大。那么消费者应该根据自己的需求去买房。因为今后的政策对开发商的要求会越来越高,加上土地的控制、开发商资金问题、新材料新技术的运用和整体环境、规划的提高,这些都使得房屋成本会增加。因此如果有住房需求,不必持币待购,今后这种上涨还有可能延续下去甚至会涨得更高。 
购房过程中涉及的法律问题 

作为购房者来讲,是老百姓一生当中一个非常重要的问题,就是说先得安居才能乐业,所以,对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题,不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露,其实,很多问题应该说是如果购房者比较谨慎,对于购房的知识比较了解,很多问题是可以避免的。 

个人在购房中,大体上分三个阶段。 

第一,购房前的准备,购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目,就是你准备购买什么样的房子,首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境,非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解,就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。 

第二,签订认购书和商品买卖合同,这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候,应该注意到查验五证,我后面会讲什么叫五证。交付定金,签订认定书,选择付款的方式,签订商品房买卖的合同,再交付购房款,办理销售或者叫预售登记,这是购房中的第二个阶段。 

第三,交房和办理产权登记,就是开发商在办理完登记后,签收“两书”,接受物业,申领产权证。 

具体讲,涉及到一些法律问题。 

第一,如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告,在阅读售楼书的时候,首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证,这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性,一个是可以通过在互联网上查询、核对,核对这家房地产开发商是不是名副其实的,是不是有预售许可证。其次,可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息,决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息,有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明,比如说多少多少分钟的车程,10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越,那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了,你是开的小轿车还是公共汽车,是什么时速的,所以用几分钟的车程确定地段的位置,这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是,往往在售楼书中都有这个,我们应该特别注意。 

怎么保证售楼书的内容具有法律效率?我看到售楼书之后确实非常感兴趣,但是又怕最后买了房子以后,不象售楼书中所描述的那些美妙?怎么办?根据法律的规定,如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力,就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中,这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境,这么好的户型、这么好的地段,想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务,就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话,一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务,他就要承担责任。 

在售楼书验完以后要签订认购书,要交定金,提醒购房人要注意,认购书里的定金和订金的区别,定金是一个专门的法律概念,其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用,并有特定定金的规则,它有特定的法律内涵,叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金,接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用,它只是起担保作用,叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以,在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订),因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款,买房应该在签订认购书多少之日起买房,否则的话不给退还。 

建议,购房者在签订认购书的时候,将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同,如因对合同条款的分歧导致合同未能签署,所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。 

认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同,签订买卖合同就应该非常慎重的对待,因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷,购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以,在签定合同之前,购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”,如果是现房,根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了,而应当改为办理大产权证的审批手续,去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。 

五证,一个是建设用地规划许可证,第二是建设工程规划许可证,第三是建设工程开工证,第四是国有土地使用证,第五是商品房预售许可证,简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的,开工市是由市建委核发的,国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。 

那么怎么样看待“五证”?交给您一种方法,这五证最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证,这两种要核发,看准确了,一般原则上就没有问题,特别是预售许可证。特别要提醒的是,购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊。签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利的办理产权证。 

买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢,两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件,一个是住宅质量保证书,第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记,在使用年限内承担的保修责任,正常使用情况下,各部件的保修期,比如说防水是三年,墙面、管道渗漏是一年,墙面抹灰脱落是一年,地面大面积起沙是一年,包括供热供冷系统等设备,卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。 

住宅使用说明书,通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明,以及门窗类型使用事项,配电负荷,承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的,应附于住宅使用说明书里。 

也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证,同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证,拿到产权证,整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。 

在购房的过程中还涉及到一个问题,在有些情况下,在什么情况下签订房屋的限售合同,在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房,这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收,就是期房,这个时候签订的是房屋的预售合同。 

商品房销售面积的计算问题,有三种计算方式。一个是按套计价,一个是按建筑面积计价,还有一个是按套内建筑面积计价值。通常,按套内面积计价的方法比较少用,而通常用的是按照建筑面积,它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和,是对购房者最为有用的是套内的使用面积,因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以,在签订商品房买卖合同的时候,要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。 

所以,购房的时候购房者特别关注面积,一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少,这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。 

在购房过程中,怎么处理面积的误差呢?通常在标准的商品房买卖合同里,面积差异的处理方式有两种,一种是双方自行约定,只要双方约定使用面积不能大于1%,或者0.5%,都可以,只要是双方约定都可以,多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常,现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样,都有一个比的绝对值,通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款,面积误差比绝对值超过3%,购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然,如果约定得这么明确,建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内,没有超过据实结算房款,如果超过的话,开发商必须承担违约责任,同时允许购房者退房。还有一个问题,在商品房购销合同中,通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里,开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定,不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,比如说地震、发洪水等等,这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任,也就是说免责。如果不是这种情况,就不能约定成不可抗力,一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了,比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决,比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同,比如说施工配套的批准和安装的延误,都认定为不可抗力。从法律角度讲,我们觉得对购房者是不公平的,等于把不可抗力的范围扩展了。所以,建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件,就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下,约定在最小的范围内,不要扩展,扩展以后,延期交房的时候,他都可以说我免责。 

还有一个基本问题,购房合同的签订是跟谁签订?很简单,签订购房合同,应该是跟房地产开发商签定合同。但是,目前有一些开发商常常委托一些中介代理?